不動産投資のための法人用意

不動産投資を法人化して会社設立するメリット

不動産投資の法人化にはどのようなメリットがあるのか、解説していきます。

より多くのものを経費処理できる

個人と法人では経費の扱い方に違いがあります。個人の所得は性質によって10種類に区分され、それぞれの区分ごとに所得金額の計算方法が定められています。このうち、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、雑所得、一時所得、総合譲渡所得の8種類は総合課税の対象として損益通算が可能です。一方、退職所得と山林所得は他の所得と区分して課税され、分離課税の対象となる所得（例：株式の譲渡所得）は原則として損益通算できません。

一方、法人税は所得に区分を設けず、すべての収支を法人による包括的な経済活動として捉え、すべての費用と損失が通算されます。これらを踏まえ、具体的な経費の扱い方の違いを見てみましょう。

経費の違いの例1.不動産の譲渡

法人による所有不動産の譲渡は、事業範囲で行われる経済活動と見なされます。そのため、不動産譲渡で損失が出た場合、損失分を費用（税務上は損金）として経費処理し、他の収支と合算して扱います。

一方、個人による不動産の譲渡は譲渡所得に分類されます。譲渡所得のうち不動産の売買は総合課税の対象とならず、分離課税されるため、事業所得に対する経費として計上できません。

不動産の譲渡で1,000万円の損失、その他の事業で3,000万円の利益が出た場合

個人　＝　3,000万円の利益と1,000万円の不動産譲渡損を通算できないため、3,000万円が課税所得となる

法人　＝　3,000万円の利益と1,000万円の不動産譲渡損を通算できるため、2,000万円が課税所得となる

経費の違いの例2.所得と給与

個人事業における事業主の人件費は、事業における経費に組み入れることはできません。そのため不動産投資で所有しているマンションなどの家賃収入から必要経費を差し引いた全額が不動産所得となります。一方、法人における事業主への人件費は役員報酬の扱いとなり、経費として処理できます。

不動産収入200万円、諸経費10万円、事業主の人件費30万円とした場合

個人　＝　不動産収入200万円から諸経費10万円を差し引き190万円が課税所得となる。人件費は経費算入できない。

法人　＝　不動産収入200万円から諸経費10万円、人件費30万円を差し引き160万円が課税所得となる。

相続時の節税対策になる

不動産投資の法人化は、相続税の節税対策としても活用できます。例えば、資産管理会社を通じた所得の分散による相続税対策です。設立した資産管理会社において家族を役員にし、役員報酬を支給します。そうすることによって、オーナーの所得を分散することになるため、相続財産を圧縮できます。